Informacje ogólne
Kredyt na budowę domu to specyficzna forma finansowania hipotecznego. Wkładem własnym jest wartość działki oraz wszelkie rozpoczęte prace. Aby ubiegać się o ten kredyt, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę domu (jeśli jest wymagane przez przepisy) oraz sporządzenie kosztorysu. Każdy bank ma inny wzór kosztorysu na budowę domu.
O kredyt na budowę domu można wnioskować zarówno od razu po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę, jak i później, po wykonaniu części prac budowlanych.
Zwykle kredyt na budowę domu nie jest wypłacany jednorazowo w całości, a częściach nazywanych transzami. Pomiędzy wypłatą kolejnych transz następuje kontrola wykorzystanych środków. Stopień skomplikowania kosztorysu, sposób rozliczania transz i ich liczba różnią się znacznie w zależności od banku. W niektórych bankach konieczna jest fizyczna wizyta rzeczoznawcy lub pracownika banku na placu budowy w celu rozliczenia wypłaconej transzy przed następną wypłatą. Inne banki akceptują samodzielnie wykonane zdjęcia, co znacznie ułatwia rozliczenie i zmniejsza jego koszty. Większość banków rozliczając kosztorys, bazuje jedynie na potwierdzeniu wykonania prac, nie są wymagane faktury i rachunki.
Banki nie udzielają kredytu na budowę domu w dowolnej kwocie. Występuje minimalna kwota kredytu uzależniona od powierzchni nieruchomości i aktualnego stanu budowy. Niektóre banki ustalają minimalną wartość na nawet 4200 zł/m2. Zależy to również od lokalizacji inwestycji i jej rodzaju. W zależności od konkretnego banku uwzględniana jest całkowita powierzchnia lub powierzchnia użytkowa.
W okresie budowy obowiązuje okres karencji w spłacie kapitału – w tym czasie płacone są odsetki od wypłaconej sumy transz, ale jednocześnie kapitał kredytu nie jest spłacany. Karencja w większości banków jest odejmowana od okresu kredytowania, co powoduje, że liczba rat kapitałowo odsetkowych jest mniejsza. Istnieje też możliwość wydłużenia okresu kredytowania o okres karencji. Zwiększa to koszt kredytu, ale jednocześnie zmniejsza wysokość raty. W niektórych bankach w trakcie karencji można nadpłacać kredyt, co zmniejsza jego koszty.
Ważne jest również przeznaczenie działki oraz jej wielkość, ponieważ niektóre banki odmawiają udzielenia kredytu przy większych powierzchniach działki. Przyczyną tego są ograniczenia w obrocie działkami rolnymi wynikające z Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Kredyty na budowę domu są udzielane z założeniem całkowitego zakończenia budowy. Nie są udzielane na wykonanie tylko części prac, na przykład stanu surowego. Ograniczony jest również czas na wykonanie prac budowlanych i formalne zakończenie budowy. Zwykle w ciągu dwóch lat należy zakończyć budowę.
Dodatkowo niektóre banki zgadzają się na zakończenie budowy na tzw. stanie deweloperskim, a inne żądają stanu wykończonego.
Uzyskanie kredytu z dopłatami.
Kredyt na budowę domu może być również objęty dopłatami w programie Bezpieczny Kredyt 2%. Trzeba zwrócić uwagę na to, że w okresie karencji nie ma dopłat do raty kredytu. Występuje też kilka innych warunków i wyjątków. Ustawa o programie Bezpieczny Kredyt 2% ogranicza wysokość maksymalnego wkładu własnego do kwoty 200 000 zł. W przypadku budowy domu istnieją jednak od tego wyjątki. W sytuacji, gdy wkład własny stanowi wyłącznie działka niezabudowana, suma kwoty kredytu i wkładu własnego nie może przekroczyć 1 000 000 zł.
Maksymalna dostępna kwota kredytu w programie to 500 000 zł w przypadku singli oraz 600 000 zł w przypadku par ze wspólnymi lub wspólnie przysposobionymi dziećmi oraz w przypadku małżeństw (również bez dzieci).
Powoduje to ograniczenia w przypadku, gdy planujemy wybudować dom o dużej powierzchni. Bank ze względu na minimalne ceny budowy może odmówić udzielenia kredytu.
W przypadku, gdy wkład własny jest większy niż 200 000 zł i jednocześnie budowa domu została formalnie rozpoczęta przed 1 lipca 2023 maksymalna kwota kredytu jest ograniczona do 100 000 zł (single) lub 150 000 zł (małżeństwa i pary z dziećmi).
Przykłady
Przykład 1
Budowa została formalnie rozpoczęta przed 1 lipca 2023. Wartość wkładu własnego przekracza 200 000 zł. Maksymalna kwota kredytu w takim przypadku jest ograniczona do 100 000 zł lub 150 000 zł (małżeństwa i osoby z dziećmi). Suma wkładu własnego i kwoty kredytu nie może przekroczyć 1 000 000 zł.
Przykład 2
Budowa została formalnie rozpoczęta przed 1 lipca 2023. Wartość wkładu własnego nie przekracza 200 000 zł. W takim przypadku maksymalna kwota kredytu to 500 000 zł lub 600 000 zł (małżeństwa i osoby z dziećmi).
Przykład 3
W przypadku, gdy budowa została formalnie rozpoczęta po 1 lipca 2023 i jednocześnie wartość wkładu własnego przekracza 200 000 zł maksymalna kwota kredytu to 500 000 zł lub 600 000 zł (małżeństwa i osoby z dziećmi). Suma wkładu własnego i kwoty kredytu nie może przekroczyć 1 000 000 zł. UWAGA Część banków w takim przypadku inaczej interpretuję ustawę i odmawia udzielenia kredytu.
Przykład 4
W przypadku, gdy budowa została formalnie rozpoczęta po 1 lipca 2023 i jednocześnie wartość wkładu własnego nie przekracza 200 000 zł maksymalna kwota kredytu to 500 000 zł lub 600 000 zł (małżeństwa i osoby z dziećmi).
Czy możliwe jest wniesienie dodatkowego gotówkowego wkładu własnego?
W przypadku kredytów hipotecznych bez dopłat możliwe jest wnoszenie własnych środków w trakcie budowy. Są tutaj dwie możliwości.
Pierwsza z nich to wniesienie własnych środków przed wypłatą kredytu przez bank. Są one wnoszone w formie wykonanych prac na terenie budowy.
Druga możliwość to finansowanie naprzemienne. Polega to na tym, że część prac jest finansowana z kredytu bankowego, a dalsza część ze środków własnych kredytobiorcy. Na koniec znowu wypłacane są środki z kredytu bankowego.
W przypadku programu Bezpieczny Kredyt 2% wkład własny jest ograniczony do 200 000 zł. Większy wkład własny można wnieść tylko w przypadku, gdy jest nim wyłącznie niezabudowana działka.
Wynika z tego, że jeśli działka lub działka z rozpoczętą budową, na dzień udzielenia kredytu jest warta mniej niż 200 000 zł, istnieje możliwość wniesienia wkładu własnego, już po zawarciu umowy kredytowej, a przed wypłatą pierwszej transzy kredytu, do łącznej wartości wraz z działką 200 000 zł.
Jeśli jednak wkład własny (działka + budowa), na dzień udzielenia kredytu, jest większy niż 200 000 zł to wniesienie oficjalnego dodatkowego wkładu własnego nie będzie możliwe.
Wynika z tego, że jeżeli chcemy wnieść duży wkład własny, należy to zrobić jeszcze przed udzieleniem kredytu, jednocześnie w przypadku budowy formalnie rozpoczętej przed 1 lipca 2023 wkład własny większy niż 200 000 zł skutkuje ograniczeniem maksymalnej kwoty kredytu do 100 000 zł lub 150 000 zł (małżeństwa i osoby z dziećmi).
Powoduje to ograniczenia w przypadku, gdy minimalny koszt budowy wymagany przez bank przekracza dopuszczalne w programie wartości kwoty kredytu i wkładu własnego.
Inna kwestią jest jednak wnoszenie wkładu własnego poza oficjalnym kosztorysem. Ustawa nie ogranicza możliwości dodatkowych nakładów w trakcie budowy.
Zakup działki z rozpoczętą budową
Finansowanie takiego celu jest możliwe w programie Bezpieczny Kredyt 2%. Dopuszczalny wkład własny to 200 000 zł, a kwota kredytu to 500 000 zł lub 600 000 zł (małżeństwa i osoby ze wspólnymi dziećmi). Ta kwota będzie musiała również wystarczyć na formalne zakończenie budowy. W przypadku kredytu na zakup działki z rozpoczętą budową, bank będzie wymagał doprowadzenia budowy do stanu pozwalającego na oddanie budynku do użytkowania lub w zależności od banku, do stanu wykończonego.
Innym przypadkiem jest zakup działki z rozpoczętą budową za środki własne. W takiej sytuacji przy wnioskowaniu o kredyt na dokończenie budowy może się pojawić ograniczenie. Jeśli budowa została rozpoczęta przed 1 lipca i jednocześnie wartość działki i rozpoczętych prac przekracza 200 000 zł możliwe będzie uzyskanie maksymalnie 100 000 zł lub 150 000 zł (małżeństwa i osoby ze wspólnymi dziećmi).
Trzeba tutaj zauważyć, że taka forma sprzedaży występuje w przypadku wielu małych firm budowlanych, potocznie zwanych deweloperami, jednak nie spełniających warunków ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (w praktyce, nie zawierają umów deweloperskich i nie prowadzą rachunków powierniczych).
Na koniec warto zauważyć, że ustawa nie precyzuje wielu aspektów związanych z budową domu. Budzi to liczne wątpliwości interpretacyjne. Poszczególne banki różnie interpretują postanowienia ustawy. Artykuł nie wyczerpuje też tematu problematyki budowy domu przy pomocy kredytu hipotecznego – zapraszamy do indywidualnych konsultacji Państwa przypadku.