Spotykane są dwie formy prawne miejsc postojowych.
Pierwsza z nich to miejsce postojowe w postaci prawa wyłącznego korzystania (umowa quoad usum) z części nieruchomości wspólnej. W takim przypadku miejsca postojowego nie można zbywać odrębnie od lokalu mieszkalnego. Miejsce postojowe nie ma w takiej sytuacji oddzielnej KW. Stosowany podatek VAT w przypadku zakupu na rynku pierwotnym to 8%. W takim przypadku miejsce postojowe jest obligatoryjnie finansowane kredytem hipotecznym w programie Bezpieczny Kredyt 2%. Cena lokalu mieszkalnego jest wtedy powiększona o cenę miejsca postojowego. Może to powodować, że nieruchomość nie spełni warunków programu, czyli kwoty kredytu do 500 000 zł (single) lub 600 000 zł (małżeństwa i osoby z dziećmi) oraz limitu wkładu własnego wynoszącego 200 000 zł.
Druga forma różni się tym, że klient wykupuje udział w hali garażowej, która ma swoją odrębną księgę wieczystą. Dzięki temu można nabyć ten udział zupełnie niezależnie od mieszkania i również niezależnie od mieszkania ten udział sprzedać. Jednocześnie uzyskujemy prawo wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca postojowego (również umowa quoad usum).
Stosowany podatek VAT w przypadku zakupu na rynku pierwotnym 23% na miejsce postojowe.
W takim przypadku miejsca postojowego nie można finansować programem Bezpieczny Kredyt 2%. Cena miejsca postojowego jest płacona oddzielnie od lokalu mieszkalnego i nie wpływa ono na warunki programu. Miejsce postojowe można w takim przypadku finansować własnymi środkami lub kredytem gotówkowym.
Co w sytuacji kiedy nabyłem już mieszkanie w BK2% na maksimum kwoty (500 tys. kredytu i 200 tys. wkład własny). Kredyt wypłacony, akt notarialny podpisywany na dniach. Teraz mogę dokupić od dewelopera miejsce postojowe, które spełnia pierwszy przypadek (prawo do wyłącznego korzystania, część wspólna, quoad usum) za 50 tys. Czy jeżeli tak zrobię, to nie zaburzy to warunków BK2%? Tzn. przekroczenia kwoty wkładu własnego i całości nieruchomości? Czy nie będzie to już nikogo obchodziło? Zakup garażu byłby na osobnym akcie notarialnym.
Dokupienie miejsca postojowego po uzyskaniu kredytu w programie Bezpieczny kredyt 2% w sytuacji, gdy jest to prawo do wyłącznego korzystania związane z udziałem w części wspólnej lokalu mieszkalnego związane jest z kilkoma aspektami.
Pierwszy z nich to zasady programu podane w ustawie o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%. Ustawa nie porusza takiego przypadku i jednocześnie nie znajduje się on w zamkniętym katalogu zdarzeń skutkujących utartą prawa do dalszych dopłat.
Drugi ewentualny zarzut przestępstwa z art. 297 kk. Największe ryzyko występuje w sytuacji, gdy celowo w umowie deweloperskiej zobowiązaliśmy się do nabycia tylko lokalu mieszkalnego, a miejsce postojowe bądź komórkę lokatorską planowaliśmy dokupić później, aby nie przekroczyć maksymalnego wkładu własnego określonego w programie.
Trzeci i chyba najbardziej problematyczny to umowa kredytowa z bankiem. Istnieje w niej zobowiązanie do ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości o określonej wartości i stanie prawnym. Po dokupieniu miejsca lub komórki nie będzie możliwości spełnienia tego warunku. W skrajnym przypadku mogłoby to nawet grozić nawet wypowiedzeniem umowy kredytowej. Umowa kredytowa zawiera też zobowiązanie do informowania banku o zmianach stanu prawnego nieruchomości.
Należy dodać, że jeśli bank uzna że dla nich nieruchomość jest mniej warta niż na umowie, to mimo zdolności kredytowej, nie otrzymamy kwoty, o którą wnioskowaliśmy, plus obowiązuje wtedy 20% wkładu własnego.Czyli jak zawsze, pomoc naszego kochanego państwa pięknie wygląda tylko w teorii.
Zgadza się, obniżenie wartości nieruchomości może skutkować zmniejszeniem kwoty kredytu i koniecznością zwiększenia wkładu własnego. takie przypadki zdarzają się, ale są bardzo rzadkie.
Ja jeszcze dodam, że w zwykłym kredycie również może się zdarzyć, że nieruchomość zostanie wyceniona poniżej ceny zakupu. Nie zawsze oznacza to, że ktoś kupuje za cenę zawyżoną. Może to wynikać z metodologii wyceny, gdzie rzeczoznawca musi znaleźć podobne nieruchomości z okolicy, które były przedmiotem transakcji w ostatnich 12 m-cach. Po wyznaczeniu średniej ceny transakcyjnej, koryguje się tę wartość o poszczególne cechy np. standard wykończenia, lokalizację, położenie w budynku etc. Możemy sobie łatwo wyobrazić, że nawet standard wykończenia na najwyższym możliwym poziomie, nie pozwoli podnieść średniej o 40-50%.
Zaktualizowałem wpis.
Dołączam się do pytania Pawła.
Hej, dzięki za treści na stronie! Chciałem tutaj dopytać co oznacza zapis: „cena za całość nie będzie rozdzielona”? Bo mam na umowie deweloperskiej wpisane prawo do wyłącznego korzystania (quod usum) z dwóch miejsc postojowych i w sekcji z ceną mam taki zapis: „Cena za całość XXX zł, w tym za mieszkanie z prawem do balkonu: YYY zł, za prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego A: ZZZ zł, za prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego B: UUU zł.” – czy w takim razie mogę mieć problem z uwzględnieniem miejsc postojowych w bk2%?