Jak wygląda zakup nieruchomości na rynku pierwotnym?
Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym przy pomocy kredytu hipotecznego związany jest z kilkoma różnicami względem zakupu na rynku wtórnym. Jeśli kupujemy nieruchomość będącą jeszcze w budowie to pierwszym etapem zakupu jest umowa rezerwacyjna. Pozwala ona na rezerwację nieruchomości na określony czas, zwykle pozwalający na uzyskanie wstępnej decyzji kredytowej. Z umową rezerwacyjną może być związana opłata rezerwacyjna. Część deweloperów nie zawiera umów rezerwacyjnych, wymagając od razu kolejnego etapu, czyli umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska jest zawsze zawierana w formie aktu notarialnego. Jest to umowa w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości i przeniesienia własności, a przyszły nabywca zobowiązuje się do płatności i przyjęcia własności. Większość banków wymaga zawarcia umowy deweloperskiej do wydania ostatecznej decyzji kredytowej.
Po zawarciu umowy z bankiem kredyt jest wypłacany na rachunek powierniczy. Jest to rachunek prowadzony przez bank, który w przypadku otwartego rachunku powierniczego przelewa środki deweloperowi po zakończeniu danego etapu budowy, a w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego dopiero po zakończeniu całej budowy.
Środki nie są wypłacane deweloperowi jednorazowo, tylko w częściach zwanych transzami. Od chwili wypłaty pierwszej transzy do czasu wypłaty całego kredytu, a w niektórych bankach do czasu przeniesienia własności występuje karencja w spłacie kapitału.
Co to jest karencja?
Rata kredytu składa się z dwóch części. Pierwsza z nich to część kapitałowa, czyli fragment pożyczonego od banku kapitału. W każdej racie spłacana jest pewna jego część. Druga część raty to cześć odsetkowa, czyli odsetki. Odsetki stanowią na bieżąco naliczaną opłatę za korzystanie z pożyczonego kapitału.
Karencja jest to okres w którym nie są spłacane raty kapitałowe, a płacona jest tylko część odsetkowa raty. Odsetki są naliczane od aktualnie wypłaconej sumy transz, co oznacza, że stopniowo będą się zwiększały, aż do osiągnięcia pełnej wysokości.
Karencja zwykle zawiera się w okresie kredytowania, istnieje jednak możliwość wydłużenia okresu kredytowania o długość karencji.
W przypadku, gdy karencja jest dodawana do okresu kredytowania znacznie zwiększa to koszt kredytu. W przypadku, gdy zawiera się w okresie kredytowania jej wpływ na koszt kredytu nie jest znaczący. Co ciekawe, nadpłaty w okresie karencji skutecznie zmniejszają koszt karencji. Kredyt z karencją przy odpowiednich nadpłatach może być tańszy niż wariant bez karencji. Taki przypadek wystąpi, gdy kredyt będzie nadpłacany w taki sposób, aby kwota nadpłaty była różnicą między wysokością raty po okresie karencji, a ratą w okresie karencji.
Bezpieczny Kredyt 2%, a zakup na rynku pierwotnym.
W przypadku programu Bezpieczny Kredyt 2%, dopłaty nie obowiązują w okresie karencji. Oznacza to, że w tym czasie płacimy ratę według normalnego oprocentowania.
Istnieje jednak możliwość uzyskania dopłat także w okresie karencji, w przypadku, gdy wysokość raty odsetkowej przekracza prognozowaną wysokość pierwszej raty z dopłatą.
Dopłaty do rat w okresie karencji, nie zmniejszają ilości wypłaconych dopłat.
To oznacza, że w kredycie z karencją wynoszącą 10 miesięcy, w przypadku złożenia wniosku o dopłaty od pierwszego miesiąca wypłaconych zostanie 10 + 120, czyli 130 dopłat. Kwoty tych dopłat zostaną jednak odjęte od sumy dopłat do rat.
Rynek pierwotny i mieszkanie oddane do użytkowania
W przypadku, gdy nabywamy mieszkanie oddane do użytkowania sytuacja jest inna. Zamiast umowy deweloperskiej podpisywana jest umowa
przedwstępna. Może, ale nie musi ona mieć formę aktu notarialnego. Po uzyskaniu kredytu, podpisywana jest umowa sprzedaży. W takim przypadku nie występuje karencja w spłacie kapitału, dopłaty w programie Bezpieczny Kredyt będą też wypłacane od samego początku.